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郑东龙湖又出地王 房子卖4万/m2才赚钱

2019-12-20 01:00:23  来源:大河网   阅读:2
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      昨天上午9点50分,郑政东出[2016]9号地以亩均单价2400万元成单价地王,但20分钟后,就被郑政东出[2016]10号地斩落马下。

      郑东新区的“地王窝”这么热闹,背后有什么样的金钱逻辑?

      □东方今报记者 李凌/文 邱琦/图

      郑东龙湖又出地王 每平方米要卖到4万元以上才赚钱

      经过5月的短暂平静,6月一开始郑州土地市场便起波澜。

       昨天上午,郑东龙湖9号和10号地块进行拍卖,两块地均为住宅用地。

      其中,9号地块位于朝阳路北、如意东路东,占地面积 49484.77平方米,约74.2亩,地块起始价112100万元。

      9点50分,9号地块历经64轮竞价,终以179100万元的价格成交,亩均单价约2413.77万元,晋升郑州新单价地王。竞得者为四川雅居乐房地产开发有限公司。

      同日进行网拍的10号地的竞价更加激烈。20分钟后,10号地在第81轮的报价已超2477.64万元/亩,将刚刚诞生的新单价“地王”斩落马下。

      10号地块位于朝阳路北,九如路西,与“短命地王”位置相邻,面积约71.56亩。到11点20分,经过96轮竞价,这块地最终以18.63亿元成交,竞得者为河北荣盛房地产发展股份有限公司,折合单价2603.4万元/亩,楼面价26035.22元/平方米,成为郑州土地市场土地单价、楼面价“双料”地王。

      河南新田置业有限公司总裁冯常生说,这两块地位于龙湖核心区域,每亩均价2400万元到2600万元,容积率大于1小于1.5,建筑密度小于28%,建筑高度小于18米,绿地率大于35%。据测算,10号地楼面价26035.22元/平方米,再加上建安成本、配套成本及税费,这块地王上的房子,每平方米要卖到4万元以上才能赚钱。

      如果是4万一平方米,那是赶超北上广深了。这样的房子即使在中部六省省会里,也属顶级豪宅。

      升值空间有多大?尚有待观察!

      那么,这么高的地价,为何开发商还要哄抢呢?

      “在龙湖拿地的房企有两种,一种是确实有需求。”一业内人士介绍,“而另一种则是无奈之举,因为龙湖区域就像一块高地,对于本土企业而言,只有在这里占据一席之地,插上一面写着自己名字的小红旗,才能刷出存在感。”

      那么,地王的未来会怎样呢?

      面粉贵了,面包会涨价。然而,疯狂的地王放在前几年房价经历几轮暴涨背景下,因房价上涨溢价而得以化解困境,如今,又会面对怎样的局面?

      在省商业经济学会会长宋向清看来,“物以稀为贵”,土地市场价格短期内猛涨,导致建造商品住宅的土地成本上涨,房价也自然水涨船高。不过,地王“凶”“猛”,对于开发商来说,就像一把双刃剑,可能是辉煌战绩,也可能是万丈深渊。

      “地王再现,今年郑州市的房价仍将上涨。”河南广运置业集团执行总裁师凯伦也给出了同样的观点,同时,房企同一时间集中拿地,未来供应势必集中释放,届时竞争激烈,利润不如预期在所难免,新忧旧患双管齐下,结果也令人担忧。

      其实,今年,全国也是地王频出。以溢价率100%作为地王计算的话,今年全国住宅加上商品房一共出现150多个地王,其中有99个出现在二线城市。  中原地产首席分析师张大伟认为,房价上涨是有“天花板”的,由于“被改善”“被豪宅”引起市场供应结构发生变化,但市场真实的需求结构并非如此,这成为房企拿下“地王”之后的最大隐藏风险。

      同致行统计,从郑州近五年销售统计数据来看,郑州年销售住宅8.5万~10.5万套,其中300万元以上的占1.8%,总价500万以上的占比1%,也就是说300万以上的住宅郑州一年售出2000套左右。北龙湖目前待入市项目面积1300亩左右,按该区域规划容积率1.7计算,待售面积约190万平方米,按北龙湖每套200平方米计算,待售套数为9000多套,即使全郑州价值300万元的豪宅都在北龙湖被购买完最少也要4年。2016年政府会持续加推北龙湖供地,而且,白沙区域也会抢走一部分市场,还有融创、万科来势汹汹,所以北龙湖销售面临的压力还是比较大的。

      因此,对于郑州来说,在龙湖推出价格堪比北上广的产品能否被市场接受并消化,尚有待观察。


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